中国的城市化进程是以房地产行业为龙头拉动的。要实现和谐的城市化，就必须要有健康、和谐的房地产市场。因此，近期低迷的市场态势以及各级政府的救市表现，就理所当然地成为了第四届世界城市论坛关注的焦点。

世界城市论坛关注中国模式

■中国房地产报 记者 刘阳 南京报道

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l:LANG="EN-US" STYLE="MSO-HANSI-FONT-FAMILY: 宋体; MSO-BIDI-FONT-FAMILY: 宋体">11月l:LANG="EN-US">3日，以“和谐的城镇化”为主题的第四届世界城市论坛在南京揭幕。作为由联合国人居署牵头、关注世界城市发展动态的国际盛会，这是其首次选择在中国城市召开。

中共中央政治局委员、国务院副总理张德江出席开幕式并致辞。他指出：中国的城镇化发展战略“要通过实践和探索”，“努力走出一条中国特色的道路。”

虽然论坛主要议题仍离不开社会、经济、环境、文化和人口，但全球金融的微妙时局以及中国正逐步深入的房地产救市，不经意间更为各国嘉宾所乐道。

中国模式的城镇化

作为以“庞大的城市化建设”闻名的国家，中国在很多外国嘉宾眼里堪称奇迹。为此，联合国和世界银行此次毫不吝啬溢美之词。

联合国副秘书长、联合国人居署执行主任安娜·蒂贝琼卡在为南京市政府颁发“联合国人居奖特别荣誉奖”后表示：“中国政府做出了异常巨大的努力，使城乡关系趋于平衡……与贫困作战，l:LANG="EN-US">25年间使l:LANG="EN-US">5亿人的日收入超过l:LANG="EN-US">1美元，并大力建造经济型住房。”在安娜看来：“从中国城市实现的巨大发展中，可以学到很多东西，尤其在当今世界面临金融危机的时刻。”

众多国外专家对中国的城市化发展也纷表赞扬，称“中国的城市建设堪称世界典范”。

来自与会研究者的一组数据显示：从l:LANG="EN-US">1990年至今，中国至少兴建了l:LANG="EN-US">246座新城；预计到l:LANG="EN-US">2020年前还要建l:LANG="EN-US">400座，以容纳大批拥入的农村人口。如今，中国城市人口占总人口数的l:LANG="EN-US">45%，预计到l:LANG="EN-US">2020年，城市居民将再增加l:LANG="EN-US">3亿，使这一比例增至l:LANG="EN-US">60%。

然而，快速的城市化暴露出明显的不足。世界银行经济学家沙希德·尤素福指出：中国的很多城市仍然缺少许多公共空间和绿地。这与联合国生态与环境组织明确的“和谐城市化”标准还有差距。后者认为，一个城市人均绿地达到l:LANG="EN-US">60平方米方为最佳环境。而以目前在我国l:LANG="EN-US">19个国家园林城市中排名第l:LANG="EN-US">10位的北京为例，要到l:LANG="EN-US">2010年，其绿化覆盖率才有望达到l:LANG="EN-US">45%，人均绿地达l:LANG="EN-US">15平方米。显然，这与国际标准相去甚远。

房地产仍是城市化支柱

住宅是城市的重要构成元素，也是城市居民最基本的生活设施。因此，房地产市场、住宅产业自然要成为第四届世界城市论坛的重要议题。在一些分论坛中，来自海内外的专家对当前中国房地产市场的走向、调控措施的应用以及住宅产品的更新等多方面内容，提出了各种新观点、新思路。

针对目前中国不少地方政府的房地产救市行动，美国加州大学河滨分校特聘经济学教授l:LANG="EN-US">Richarsl:LANG="EN-US">Arnott认为，住房补贴对于平抑房价、调控市场也许是必要的政治手段，但是它“耗费巨大”。因此他建议，“增加土地和住房的供应量效果可能会更好。”

此次世界城市论坛的中国主办方是中国住房和城乡建设部。部长姜伟新表示，近年来中国政府高度重视城镇化的和谐发展，立足人口众多、资源相对不足的基本国情，坚持循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局，加强城乡统筹和区域协调，推进建筑节能和城镇减排，转变城镇发展模式，努力实现大中小城市和小城镇协调发展。正因如此，中国的城市化才有了今日的面貌。

在l:LANG="EN-US">11月l:LANG="EN-US">6日论坛闭幕式上，为扩大中国关于和谐理念和可持续发展在国际社会的影响，论坛协办单位南京市政府还组织海内外城市专家组，发布了主题为“和谐的城镇化”的《南京倡议书》。其中提到：发展中国家近年来的城镇化进程，改善了世界上l:LANG="EN-US">40%左右人民的生活和福利。

而张德江则表示，当前全球金融市场动荡加剧，世界经济增速明显放缓，各国城镇化发展面临严峻挑战。只有加强合作交流，变挑战为机遇，才能实现各国城镇化的新发展。

据悉，本次论坛共有l:LANG="EN-US">6位外国政要、l:LANG="EN-US">175个国家和地区的部长、副部长、城市市长以及国际组织代表和专家学者出席。

和谐城市化亟需“可承受的住房”

■中国房地产报 记者 朱以师 南京报道

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建立住房保障体系，解决中低收入者的住所短缺问题，成为了世界关注的议题。而中国在这一领域的改革与尝试也正在向前大幅迈进。

在一场主题为“和谐的城镇化与可承受住房”世界城市论坛分论坛上，开发商代表、社会学家和经济学家共同认为，建设可承受的住房是推进和谐城市化的迫切需要。

目前有约l:LANG="EN-US">10亿人——相当于全球城市人口的l:LANG="EN-US">1/3，居住在条件恶劣的贫民窟中。根据不同类型和程度的居住地，因地制宜地制定应对穷人住所短缺的方案，成为与会代表的共识。

联合国副秘书长、联合国人居署执行主任安娜·蒂贝琼卡说，虽然各国都在谈论食品、能源和经济危机，但是住房仍是民众关注的焦点，因为住宅是城市的重要构成元素，也是城市居民最基本的生活设施。“政府要资助民众住房，让所有人都能付得起房价，而不是将这个问题全部推向市场。”

中国改革开放l:LANG="EN-US">30年，有将近l:LANG="EN-US">3亿人进入城市，并且如此庞大的城市化进程中并没有出现其他国家那样大量的贫民窟现象，这是一个显著的成就。而原因则在于中国有着五六十年的政府分房史。

但l:LANG="EN-US">1998年房地产市场化以后，保障性住房被削弱，直到l:LANG="EN-US">2007年国务院出台l:LANG="EN-US">24号文件，各地才加大保障性住房的力度。可以说，中国的住房保障有l:LANG="EN-US">10年欠账。

南京大学社会学系张鸿雁教授指出，一个多数人能买得起住房的市场才是一个和谐的城市的市场。因为中国土地的国有性质，决定了住房不仅是个资源性商品，还是一个公共产品。因此，房地产行业更应该在推进和谐城市化过程中承担重要责任，兼顾社会公平。

华远集团总裁任志强也将目前的购房人群分为了完全支付能力的、局部支付能力和完全无支付能力的。任志强抱怨说，以往媒体只提他说的“商品房是盖给富人住的”，但是从来不提他的下一句“穷人的房子应该由政府提供”。他说，政府早该针对二、三类人群建立限价房、经济适用房和廉租房的住房保障体系。

中国人民大学经济学博士孙飞认为，前两年，由于政府在住房保障体系方面没有跟上，一些城市的房价大幅上涨，出现了比较大的泡沫。而政府加大保障性住房的建设有利于平抑房价。他说，目前中国的经济适用房、廉租房仍然供应不足。而目前房价的下跌则是因国民收入与房价的严重不匹配而导致的购买力下降。

当然，经济适用房、廉租房等保障性住房也要控制适当的程度。“比例不能过高，不能冲乱正常的市场经济秩序”，张鸿雁认为，各地政府应该针对现有城市当中的低收入群体的总量和低住房面积人群总量有针对性地开发经济适用房、控制市场的价格。

而最近的统计数据显示，今年截至目前，中国的l:LANG="EN-US">90平方米以下住房、经济适用房和廉租房的投资增长都在l:LANG="EN-US">30%左右，已远远高于其他投资。

与会专家建议，各个城市要根据实际情况动态地设定保障性住房的开发总量，最大发挥房地产的社会公平性、普惠性和福利性。孙飞认为，有l:LANG="EN-US">30%的穷人能很容易地进入住房保障体系，住房公平就有了保证。

中国占据世界l:LANG="EN-US">1/5的人口，目前中国城市化率为l:LANG="EN-US">46%，正在进入一个高速发展的时期。

金融危机助推中国住宅产业化

■记者 尹霄飞 南京报道

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在此次世界城市论坛上，住房问题无疑是众人关注的热点。如何提高中国“住宅产业化”的整体水平，受到与会代表热切的关注及讨论。

在多位专业人士的眼中，目前正在遭遇国际金融危机，房地产行业整体进入调整期，此时却是推行“住宅产业化”的最好时机。

住房和城乡建设部住宅产业促进中心副主任梁小青表示，虽然我国每年住宅建设大概完成量为l:LANG="EN-US">6亿平方米左右，但与之相悖的是，衡量这一产业成熟程度的住宅产业化水平却依然停留在低位，我国还没有全面建立起现代、科学的住房建设模式。

由于近几年国内房地产市场火爆，房源供不应求，多数开发企业对住宅产业化并未重视。

梁小青认为，目前我国住宅建设比较突出的问题有，“第一是住宅供应结构不太合理；第二是产业化技术利用率低，住宅的品质有待提高；第三是资源、能源消耗较高。”

原建设部副部长、中国房地产协会会长、中国建筑学会理事长宋春华指出，“政府应在这时引导市场并加强推进‘住宅产业化’的进程。”

目前，我国房地产市场正处于调整阶段，由于资金问题，许多中小房地产企业将被淘汰出局。

推进住宅产业现代化的过程实质就是从传统粗放式经营向集约化经营转换的过程。栖霞建设董事长陈兴汉表示。“以后不可能靠土地增值来做净利润，将来房地产利润l:LANG="EN-US">90％来自于房地产建造环节，也就是运作环节。只有不断提高住宅产业化水平，降低住宅全生命周期的能耗和成本，我们房地产行业才能在国际竞争中取得应有的地位。”

在陈兴汉看来，走“住宅产业化“之路、建节能省地型住宅是房地产业今后的必然道路。也是保持国民经济平稳较快发展的重要途径。

联合国人居署秘书长安娜·蒂贝琼卡对于栖霞建设“节地、节能、节水、节材”的“四节一环保”技术增加房屋的科技含量、并仍然有效地控制了建造成本的做法大加赞赏。她表示：“这样经济、适用、可持续发展的好房子应该在更广泛的范围内进行推广，推进住宅产业化，让更多的人能够住上节能省地环保型住宅。”

访谈

陆冰：南京人居继续保质

■记者 刘阳 南京报道l:LANG="EN-US">

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南京近些年来在城市建设方面取得了长足的进步，同时也于日前在江苏省率先出台了地方“救市”政策。

主管此次世界城市论坛大会筹备、同时身负南京城市建设管理的副市长陆冰，在论坛期间接受了本报记者专访。

中国房地产报：南京此次获得联合国人居特别奖称号，其中重要的原因是因为秦淮河沿岸的综合改革治理情况，这种环境治理情况会否继续？

陆冰：近几年来我们已经把南京秦淮河两岸的综合治理情况安排在了政府的工作报告里，包括其他方面比如沿江的环境综合治理等。

通过这次的申报和整治，使得我们整个城市的面貌和城市的管理水平都取得了长足的提高，包括人居环境和生态环境、历史文化的保护、以及城市中低收入者的情况等。同时我们也面对着更多的困惑，比如环境建设和环境保护方面，我们会在今后的发展中更努力地解决，同时将会继续保持获得这个人居奖的所有水平。

中国房地产报：据了解南京未来将修建几条过江隧道及过江地铁连接江南江北，一直以来南京江南与江北的发展都不太平衡，您觉得这一规划会给一直落后于江南主城的江北发展带来怎样的影响？

陆冰：这是南京的一个重大战略，自l:LANG="EN-US">2001年年底开始，南京市委、市政府做出了“一城三区”的发展战略决策至今，江北作为三区中的一个重要新城区一直备受关注。

我们把“跨江发展”看成是“一城三区”的延续和拓展。因为过去我们主要注意力还是在江南地区。要跨过江去，就要完善我们的通道建设。

这“一城三区”的建设，使得南京城市发展翻过明城墙、跨过秦淮河、穿过紫金山、越过长江，城市空间从过去的l:LANG="EN-US">240平方公里拓展到了现在的l:LANG="EN-US">500平方公里，跨江发展后更将拓展到l:LANG="EN-US">1800平方公里，全面拉开了城市建设框架。

我们目前正在加快过江通道的建设进而加快推进江北的建设，所以我们把过江地铁的建设和一条新的过江通道的建设一起提上了重要日程，这将会使江北今后经济的发展得到更好提高。

中国房地产报：南京救市l:LANG="EN-US">20条自l:LANG="EN-US">11月l:LANG="EN-US">1日新政开始实施后，南京的日房屋认购量由原来的七八十套上升到两三百套，你觉得这种现象是否代表南京楼市的升温？

陆冰：我认为这种现象是趋于正常，因为购房的需求是存在的。通过日认购房数量的提高，说明他们对于房地产的健康发展很有信心。

这不算是一种快速的升温，而是慢慢趋于正常。

中国房地产报：那么，南京会在什么时候取消这些优惠政策，这是一项长期的政策还是短期的？

陆冰：我们救市政策里的一些政策是一年期的，这些政策到时候会取消。